Cómo calcular la Plusvalía Municipal en herencias de vivienda habitual: La guía completa para no pagar de más
Si hay un impuesto que genera confusión, rabia y sorpresas desagradables a partes iguales cuando tramitamos una herencia, ese es la Plusvalía Municipal. Técnicamente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero tú y yo lo llamaremos Plusvalía para entendernos. Es ese «segundo impuesto» que aparece cuando creías que con el Impuesto de Sucesiones ya habías cumplido con la administración.
Como abogado especializada en herencias, veo a diario a herederos que llegan a mi despacho con una carta del Ayuntamiento reclamando cantidades desorbitadas. Y lo peor es que, en muchos casos, podrían haber pagado mucho menos si hubieran sabido cómo calcular la plusvalía municipal en herencias de vivienda habitual correctamente o cómo solicitar las bonificaciones a tiempo. Porque sí, hay buenas noticias: heredar la casa donde vivían tus padres tiene un trato fiscal favorable, pero tienes que saber pedirlo. En este artículo voy a explicarte, sin jerga incomprensible y con números claros, cómo funciona este impuesto en 2026, cómo elegir el método de cálculo que más te beneficia y cómo blindar esa bonificación por vivienda habitual.
¿Qué es la Plusvalía Municipal y por qué me la cobran al heredar?
Antes de sacar la calculadora, necesitas entender la lógica (o la falta de ella) de este impuesto. La Plusvalía Municipal no grava la casa en sí. No grava los ladrillos, ni la reforma de la cocina, ni lo bonita que sea la terraza. Grava el suelo. La teoría del Ayuntamiento es la siguiente: «Desde que tu padre compró esta casa en 1990 hasta que tú la has heredado hoy en 2026, el terreno donde se asienta ha subido de valor gracias a las mejoras públicas (metro, parques, alumbrado) que nosotros hemos hecho. Por tanto, queremos nuestra parte de esa revalorización».
Esto es importante por dos razones:
- Solo afecta a bienes urbanos: Si heredas una finca rústica en el pueblo con olivos, no pagas Plusvalía Municipal. Si heredas un piso en el centro de la ciudad, sí.
- Solo afecta al valor del terreno: En tu recibo del IBI verás que hay dos valores: «Valor del Suelo» y «Valor de Construcción». Para este impuesto, olvídate de la construcción. Solo nos importa el suelo.
El gran cambio: Ahora tú eliges cómo pagar
Hace unos años, el Tribunal Constitucional declaró ilegal el antiguo método de cálculo porque obligaba a pagar siempre, incluso si habías vendido perdiendo dinero. Esto provocó un terremoto legal que culminó en una nueva normativa (Real Decreto-ley 26/2021) que sigue plenamente vigente hoy. La gran ventaja actual para ti como heredero es que el sistema ya no es único. Ahora existen dos métodos de cálculo y la ley te permite elegir el que te salga más barato. Sí, has leído bien. Es una de las pocas veces que Hacienda te deja escoger. Pero para escoger bien, tienes que hacer los dos números. Vamos a verlos.
Método 1: La Plusvalía Real (Ganancia Patrimonial)
Este método mira la realidad del mercado. Calcula la diferencia entre el precio por el que tu familiar adquirió la casa y el precio por el que tú la heredas ahora.
- Fórmula: (Valor de transmisión – Valor de adquisición) x Porcentaje del valor del suelo.
Método 2: El Sistema Objetivo (Coeficientes)
Este método ignora el mercado y se basa en el paso del tiempo. Se aplica un coeficiente oficial al valor catastral del suelo según los años que la casa haya estado en propiedad del fallecido.
- Fórmula: Valor Catastral del Suelo x Coeficiente según años de posesión x Tipo impositivo del Ayuntamiento.
¿Cuál es mejor? Depende. Si tu padre compró la casa en el pico de la burbuja inmobiliaria (2007) y ahora vale menos o igual, el método real te dará cero o muy poco. Si la compró en 1980 por dos pesetas, el método real te dará una ganancia bestial y te convendrá el objetivo.
Paso a paso: Cómo calcular la Plusvalía Municipal en herencia de vivienda habitual
Vamos a entrar en materia. Coge papel, boli y, sobre todo, el último recibo del IBI de la casa fallecida y las escrituras antiguas.
Paso 1: Reúne los datos clave
Para hacer el cálculo de IIVTNU herencias vivienda habitual necesitas:
- Fecha de adquisición: ¿Cuándo compró la casa el fallecido? (Mira la escritura de compraventa).
- Fecha de devengo: Es la fecha del fallecimiento (no cuando aceptas la herencia, sino el día que murió).
- Valor Catastral del Suelo: Viene en el recibo del IBI.
- Porcentaje del suelo: Si no lo tienes claro, divide el valor del suelo entre el valor catastral total.
- Valor declarado en la herencia: El valor que le habéis dado a la casa en el Impuesto de Sucesiones (ojo, que hoy en día suele ser el Valor de Referencia del Catastro).
Paso 2: Calcula por el Método Objetivo (El de los coeficientes)
Este suele ser el método «por defecto» que aplican los Ayuntamientos si tú no dices nada.
- Mira cuántos años tuvo la casa el fallecido. Ejemplo: La compró en 2005 y falleció en 2026. Son 21 años.
- Busca el coeficiente que corresponde a 21 años en las tablas de tu Ayuntamiento (se basan en las estatales, pero pueden variar ligeramente a la baja). Imaginemos que el coeficiente estatal para más de 20 años es 0,45.
- Multiplica el Valor Catastral del Suelo por ese coeficiente. Eso te da la «Base Imponible».
- A esa base, aplícale el tipo impositivo del Ayuntamiento (el máximo legal es el 30%, y casi todas las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia cobran el 30%).
Ejemplo Numérico Objetivo:
- Valor Catastral Suelo: 100.000€
- Años de posesión: 21 años (Coeficiente 0,45).
- Base Imponible: 100.000 x 0,45 = 45.000€.
- Cuota a pagar (30%): 45.000 x 0,30 = 13.500€.
Paso 3: Calcula por el Método Real (El del mercado)
Aquí vamos a ver si hubo ganancia real.
- Valor de Transmisión: Es el valor que tiene el piso a fecha de fallecimiento. Normalmente, usamos el Valor de Referencia del Catastro. Supongamos que es 300.000€.
- Valor de Adquisición: Es el precio por el que lo compró el fallecido. Supongamos que lo compró en 2005 por 200.000€.
- Ganancia total: 300.000 – 200.000 = 100.000€.
- Pero ojo, esa ganancia es de todo el piso. Solo queremos la parte del suelo. Aplicamos el porcentaje que representa el suelo sobre el total catastral. Si el valor catastral total es 200.000 y el del suelo es 100.000, el suelo es el 50%.
- Base Imponible Real: 50% de 100.000€ (la ganancia) = 50.000€.
- Cuota a pagar (30%): 50.000 x 0,30 = 15.000€.
Veredicto del ejemplo: En este caso ficticio, te conviene elegir el Método Objetivo (pagas 13.500€) frente al Real (pagarías 15.000€). ¡Te ahorras 1.500 euros solo por hacer la cuenta! Pero cuidado, si la ganancia hubiera sido menor, el método Real habría sido el ganador.
El comodín de oro: La Bonificación por Vivienda Habitual
Hasta aquí hemos calculado la «cuota íntegra». Pero si la casa que heredas era la vivienda habitual del fallecido y tú eres un familiar directo (cónyuge, hijo o ascendiente), la mayoría de Ayuntamientos tienen una bonificación potentísima. Hablamos de descuentos que van desde el 50% hasta el 95% de la cuota.
Siguiendo el ejemplo anterior de los 13.500€. Si heredas en Madrid o Barcelona y cumples requisitos para el 95% de bonificación:
- Cuota inicial: 13.500€
- Bonificación (95%): -12.825€
- A pagar finalmente: 675€.
¿Ves la diferencia? Pasamos de un susto de trece mil euros a un trámite de seiscientos. Por eso el título de este artículo incluye «vivienda habitual», porque es la clave de todo.
Requisitos para lograr la bonificación
No te la dan automáticamente. Tienes que pedirla (rogarla) y demostrar que cumples los requisitos. Cada Ayuntamiento tiene sus normas, pero las más comunes en 2026 son:
- Parentesco: Generalmente limitado a cónyuge e hijos (descendientes) y padres (ascendientes). Los hermanos o sobrinos rara vez tienen esta bonificación (aunque hay excepciones locales).
- Habitualidad: La casa debía ser la residencia habitual del fallecido. Esto se demuestra con el Certificado de Empadronamiento histórico. Si el fallecido estaba empadronado en una residencia de ancianos los últimos dos años por salud, no te preocupes: la ley suele permitir mantener la bonificación sobre su casa de siempre si se justifica la causa médica.
- Convivencia (El requisito trampa): Atención aquí. Muchos Ayuntamientos exigen que el heredero (tú) hubieras convivido con el fallecido (empadronado en la misma casa) durante los 2 años anteriores a la muerte. Si no vivías con él, no te dan la bonificación del 95%, quizás te den una menor o ninguna. Revisa la ordenanza fiscal de tu municipio con lupa.
- Mantenimiento: A veces te exigen no vender la casa durante los 5 años siguientes para mantener el descuento. Si vendes antes, te tocará devolver lo ahorrado con intereses.
¿Qué pasa si el fallecido vendió a pérdidas o no hay ganancia?
Esta es la tercera vía y la mejor de todas: No pagar nada. Si demuestras que el valor de adquisición (lo que pagó tu padre) era SUPERIOR al valor de transmisión (lo que vale hoy al heredar), no se ha producido incremento de valor. Matemáticamente:
- Compró en 2007 por 400.000€.
- Heredas en 2026 y el Valor de Referencia es 350.000€.
- Resultado: -50.000€.
En este escenario, amparado por las sentencias del Tribunal Constitucional, debes declarar la operación como «No sujeta» por inexistencia de incremento de valor. Presentas la liquidación a cero aportando las escrituras que lo demuestran. Muchos ayuntamientos intentan pelear esto ajustando valores, pero con la ley en la mano, si hay pérdida real, no hay impuesto.
Plazos para liquidar la Plusvalía en herencias
No te duermas. Los plazos de la Plusvalía Municipal son estrictos y las multas por demora son automáticas. En caso de herencias (mortis causa), tienes:
- 6 meses desde la fecha del fallecimiento.
- Prórroga de otros 6 meses: Puedes pedirla, pero ojo, debes solicitarla dentro de los primeros 6 meses. Si se te pasa el día, no hay prórroga. Además, ten en cuenta que si pides prórroga, te cobrarán intereses de demora por esos meses extra, pero te evitas la sanción y el recargo ejecutivo.
Importante: No confundas este plazo con el de Sucesiones. Aunque coinciden (6 meses), son impuestos distintos ante ventanillas distintas. Sucesiones va a la Comunidad Autónoma; Plusvalía va al Ayuntamiento.
Errores comunes al calcular la Plusvalía de vivienda habitual
En mi despacho veo fallos recurrentes que cuestan dinero:
1. Usar el valor catastral del año equivocado
Debes usar el valor catastral del año del fallecimiento. Si murió en diciembre de 2025, usa el recibo de 2025. No uses el de 2026 aunque liquides ahora.
2. Olvidar el Valor de Referencia
Para el «Método Real», el valor de transmisión ya no es el que tú «creas» que vale la casa. Hacienda impone el Valor de Referencia de Mercado del Catastro. Debes consultarlo en la sede electrónica del Catastro con el DNI y la referencia catastral a fecha del fallecimiento. Si pones un valor menor, te llegará una complementaria con sanción.
3. No solicitar la bonificación expresamente
La Plusvalía suele funcionar por «autoliquidación». Tú rellenas el impreso y pagas. Si rellenas el impreso general y pagas el 100%, el Ayuntamiento no te va a llamar para decirte: «Oye, que te correspondía un descuento del 95%, toma tu dinero de vuelta». Tienes que marcar la casilla de solicitud de bonificación y adjuntar la documentación (empadronamiento, libro de familia) en el momento de presentar.
Conclusión: Calcula, compara y luego paga
Como has visto, responder a cómo calcular plusvalía municipal herencia vivienda habitual no es cuestión de una sola cifra. Es un ejercicio de estrategia fiscal. Tienes dos métodos de cálculo (Objetivo vs. Real) y una carta ganadora (la bonificación por vivienda habitual). Tu misión como heredero responsable es hacer las tres cuentas:
- ¿Cuánto sale por el método Objetivo?
- ¿Cuánto sale por el método Real?
- ¿Cumplo los requisitos para la bonificación sobre el importe más bajo de los dos anteriores?
Solo cuando tengas estos tres datos claros, presenta el impuesto. La diferencia entre hacerlo «a ojo» y hacerlo bien puede ser el equivalente a los gastos de toda la notaría y el registro juntos. Y recuerda, si los números se te hacen bola o el Ayuntamiento te pone trabas con la bonificación, busca ayuda profesional antes de que venzan los 6 meses.